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Die Kündigung vom Mietvertrag - was es zu beachten gilt

Das Mietrecht erlaubt den Mieter/innen grundsätzlich jederzeit die Kündigung vom Mietvertrag ohne Angabe von Gründen. Eine Ausnahme bildet der befristete Mietvertrag, bei dem es nicht möglich ist, den Mietvertrag zu kündigen, bevor die Laufzeit endet.

Um einen unbefristeten Mietvertrag zu kündigen, müssen beide Vertragsparteien die gesetzlichen Fristen einhalten. Eine fristlose Kündigung ist nur aus wichtigem Grund und nach vorheriger Abmahnung zulässig. Seitens der Mieter/innen kann das zum Beispiel eine dauerhaft mangelnde Heizleistung oder Ungeziefer in der Wohnung sein.

Welche Kündigungsfristen bei Mietverträgen gelten

Will der/die Mieter/in – wie auch der/die Vermieter/in – den Mietvertrag kündigen, ist er/sie an Kündigungsfristen gebunden. Normalerweise gilt für die Kündigung eines Mietvertrages die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Es dürfen auch für die Mieter/innen günstigere Fristen, zum Beispiel von einem Monat, vereinbart werden. Eine Verlängerung zu Ungunsten der Mietpartei ist aber ausgeschlossen. Die Mieter/innen können jedoch nur zum Monatsende, das heißt zum Ablauf des letzten Monats der Kündigungsfrist, die Mietwohnung kündigen. Sie beginnt mit dem Tag, an dem der/die Vermieter/in die Kündigung erhält. Soll der aktuelle Monat bei der Fristberechnung berücksichtigt werden, so muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag des Monats vorliegen. Diese drei Tage werden als „Karenzzeit“ bezeichnet. Der Samstag gilt dabei übrigens grundsätzlich als Werktag. Einzige Ausnahme: Fällt genau der dritte Werktag auf den Samstag, zählt er nicht mit. Dann darf die Mietpartei noch bis Montag kündigen. Geht die Kündigung dem/der Vermieter/in nicht mehr innerhalb der Karenzzeit zu, ist sie erst einen Monat später wirksam. Eine Kündigung zu anderen Terminen, etwa zum 15. eines Monats, ist nicht zulässig.

Kündigungsart	Kündigungsfrist
Gesetzliche Kündigungsfrist	drei Monate zum Monatsende
Fristlose Kündigung	nach vorheriger Abmahnung

Mehr über Kündigungsfristen erfahren

So werden Kündigungsschreiben richtig formuliert

Wenn Sie einen bestehenden Mietvertrag kündigen möchten, müssen Sie dies schriftlich tun. Damit formal alles richtig läuft, sollten Sie für die Kündigung Ihres Mietvertrags eine Vorlage benutzen. In einem Muster für die Wohnungskündigung sind alle wichtigen Punkte aufgeführt, die nicht vergessen werden sollten. So muss das zu kündigende Objekt möglichst detailliert beschrieben werden, mitsamt Adresse und Lage. Außerdem gehört das Datum, zu welchem der Mietvertrag geschlossen wurde, in die Kündigung.

In der Vorlage für die Kündigung vom Mietvertrag ist außerdem beschrieben, ob es sich um ein privates oder gewerbliches Mietverhältnis handelt, ob die Kündigung fristgemäß beziehungsweise fristlos erfolgt oder ob es sich um eine Sonderkündigung handelt. Wurde dem Vermieter/in eine Einzugsermächtigung erteilt, wird diese mit der Mietkündigung ebenfalls widerrufen. Mit unserem Muster für die Kündigung eines Mietvertrags können Sie Ihr individuelles Kündigungsschreiben für die Wohnung in wenigen Minuten online erstellen, in verschiedenen Dateiformaten speichern und ausdrucken.

Formalien bei der Kündigung vom Mietvertrag

Wenn Sie die Kündigung der Wohnung mithilfe des Musters erstellt haben, drucken Sie das Schreiben aus und verschicken Sie es per Post, am besten als Einschreiben mit Rückschein.

Ein Telefax oder eine E-Mail reichen zur Übermittlung des Kündigungsschreibens eines Mietvertrags nicht aus, weil sie im Streitfall nicht hinreichend beweiskräftig sind.  Außerdem muss das Kündigungsschreiben mit Ort und Datum versehen werden und von allen im Vertrag aufgeführten Mietern/in persönlich unterschrieben sein. Andernfalls ist die Kündigung unwirksam.

Haben Sie Nutz- und Nebenflächen wie zum Beispiel Garagen über einen separaten Mietvertrag gemietet, müssen diese gesondert gekündigt werden.  Auch dafür können Sie das Muster für die Kündigung benutzen. Möchten Sie sich für die Kündigung vertreten lassen, zum Beispiel, weil Sie sich im Ausland aufhalten, muss der Bevollmächtigte die schriftliche Original-Vollmacht beifügen.

Wenn Sie die Kündigung des Mietvertrags über den Musterbrief richtig erstellen und fristgerecht versenden, sind Sie auf der sicheren Seite.

Unbefristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen

Seit 2001 gibt es keine gestaffelten Kündigungsfristen mehr für Mieter, seit 2005 gelten sie auch nicht mehr für Altverträge. Der Mieter/in darf einen unbefristeten Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Will er/sie noch früher aus dem Vertrag, müssen bestimmte Gründe vorliegen:

· Bei erheblichen Mängeln oder nachweislicher Störung des Hausfriedens durch den Vermieter/in darf der Mieter/in den Mietervertrag fristlos kündigen.

· Bei Mieterhöhung nach Modernisierung oder deren Ankündigung kann der Mieter/in bis zum Ende des Folgemonats der Mitteilung kündigen. Das Mietverhältnis endet dann zum Ende des darauffolgenden Monats.

· Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete. In diesem Fall darf der Mieter/in zum Ende des Monats, der vor dem Beginn der Mieterhöhung liegt, kündigen – und zwar mit zwei Monaten Frist.

· Wird die Miete in einer Sozialwohnung erhöht, darf der Mieter/in bis zu drei Tagen nach Beginn der Mieterhöhung kündigen. Das Mietverhältnis endet dann zum Ende des Folgemonats.

· Staffelmietverträge dürfen unabhängig von der Laufzeit grundsätzlich zum Ende des vierten Jahres gekündigt werden.

· Innerhalb eines Monats nach dem Tod des Mieters dürfen Angehörige, die einen Mietvertrag nicht mitunterzeichnet haben, den Mietvertrag kündigen.

Befristete Mietverträge vorzeitig kündigen

Zeitlich befristete Mietverträge können nicht vorzeitig gekündigt werden – es sei denn, es liegen bestimmte Gründe vor. Dazu gehören:

Das Wohnen im Mietobjekt gefährdet die Gesundheit.
Dem Mieter/in ist der Zutritt zu Haus oder Wohnung verwehrt.
Der Mieter/in gehört zu einer Berufsgruppe wie Soldaten/innen oder Beamten/innen und wird von seinem Dienstherrn/in versetzt.
Eine berechtigte Untervermietung wird vom Vermieter/in verweigert.
Mieterhöhung bei Modernisierung

Natürlich kann der Vermieter/in dem Wunsch nach einer vorzeitigen Kündigung einvernehmlich zustimmen.

Fristlose Kündigung durch den Vermieter

Will ein Mieter/in seinen Mietvertrag fristlos kündigen, braucht es einen sehr gewichtigen Grund. Der lag zum Beispiel in einem Präzedenzfall vor, als der Schimmelpilzbefall in einer Wohnung zu einer lebensgefährlichen Erkrankung der Mieterin führte. In der Regel gehen fristlose Kündigungen aber vom Vermieter aus. Folgende Beispiele sind dabei möglich – und meist durch Gerichtsurteile bestätigt:

· Der Mieter/in ist an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand oder er
ist über einen längeren Zeitraum mit zwei Monatsmieten in Verzug

· Der Mieter/in zahlt ständig unpünktlich seine Miete

· Vertragswidrige Nutzung, etwa Überbelegung oder unerlaubte Untervermietung

· Störung des Hausfriedens

· Beleidigung des(r) Vermieter/in per SMS

· Cannabisanbau in der Wohnung, auf dem Balkon oder im Keller

· Einbau einer Katzenklappe in die Wohnungstür

Es empfiehlt sich gerade bei fristlosen Kündigungen, Hilfe beim Mieterbund oder einem Anwalt zu suchen.